*Por Dra. Débora Sanches - Professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo do Mackenzie

Em meio às investigações e aos questionamentos públicos sobre a utilização dos instrumentos destinados à Habitação de Interesse Social (HIS) em São Paulo, um empreendimento acaba de aparecer no stand de vendas na esquina da Rua Turiassu com a rua Cardoso de Almeida, em Perdizes, conforme a figura 1, revela os desafios e contradições do atual modelo de produção urbana.

No terreno da antiga agência do Banco Itaú, está prevista a implantação de um conjunto com 1.252 unidades distribuídas em 2 torres com 25 andares sobre uma área de aproximadamente 5.436 m². Segundo material preliminar divulgado pela Novvo Argentina Empreendimentos Imobiliários Ltda., o projeto prevê HIS-2: 971 unidades (638 de 1 dormitório + 333 de 2 dormitórios), R2V: 143 unidades (37 de 2 dormitórios tipo G + 32 de 2 dormitórios tipo GG + 74 de 2 suítes) e NR1-12: 138 unidades (studios), a seguir as figuras 2 e 3, demonstram detalhes do projeto implantação e a maquete eletrônica.

A própria comercialização das unidades evidencia a complexidade da operação. O material de divulgação informa que as unidades HIS-2 deverão ser destinadas ao público enquadrado nas faixas de renda estabelecidas pela legislação, isto é, famílias com renda superior a 3 e até 6 salários-mínimos, prevendo inclusive a possibilidade de aquisição por investidores, desde que a locação permaneça destinada às famílias elegíveis. Embora a ampliação da oferta habitacional seja necessária, cabe questionar em que
medida a predominância de unidades destinadas a essa faixa de renda contribui para enfrentar o déficit habitacional mais crítico da cidade, concentrado justamente entre as famílias de menor renda.

Trata-se de um modelo que vem sendo objeto de intenso debate público, inclusive no âmbito da CPI da HIS, especialmente diante das recentes denúncias e investigações envolvendo o uso dos incentivos urbanísticos voltados à habitação social em áreas de alta valorização imobiliária.

A proposta surge em um dos bairros mais consolidados próximo à PUC-SP, servido por ampla infraestrutura urbana e inserido em zona mista. No entanto, a magnitude do empreendimento suscita questionamentos que extrapolam a discussão sobre índices urbanísticos ou quantidade de moradias produzidas.

A preocupação torna-se ainda maior quando observada a dinâmica recente de transformação do entorno. A aproximadamente 100 metros do terreno da antiga agência do Itaú, na própria rua Cardoso de Almeida, esta em fase de conclusão, outro empreendimento com cerca de 450 unidades habitacionais com características semelhantes. Embora cada projeto seja analisado individualmente pelos órgãos competentes, a somatória dos impactos produzidos por sucessivos empreendimentos de grande porte em uma mesma área deveria constituir objeto de avaliação integrada. Questões relacionadas à mobilidade, drenagem urbana, infraestrutura de saneamento, equipamentos públicos e capacidade de suporte do bairro não podem ser compreendidas isoladamente quando a transformação territorial ocorre em ritmo tão acelerado.

O terreno encontra-se em uma área historicamente vinculada ao Córrego Quirino dos Santos, atualmente canalizado. Embora invisível, o curso d'água permanece presente na dinâmica ambiental do território. As recorrentes enchentes registradas na região da rua Turiassu com a rua Cardoso de Almeida demonstram que a hidrografia original continua condicionando o comportamento das águas pluviais, mesmo após décadas de canalização, conforme a figura 4.

Em um contexto de emergência climática, seria razoável esperar que um terreno dessa relevância urbana fosse tratado como uma oportunidade estratégica para a implementação de soluções inovadoras de drenagem, infraestrutura verde, ampliação
da permeabilidade do solo e qualificação dos espaços públicos. Entretanto, o que se observa é a proposição de um intenso adensamento em uma área ambientalmente sensível, marcada pela presença de um córrego canalizado e por recorrentes episódios de alagamento, sem que haja debate público compatível com a magnitude dos impactos potenciais sobre a drenagem, a mobilidade e a infraestrutura urbana.

Apesar da escala do empreendimento, não há conhecimento público sobre a realização de Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), Relatório de Impacto de Vizinhança (RIV) ou processos participativos que permitam à população compreender e discutir os efeitos da intervenção. Aspectos relacionados à circulação de pedestres, à capacidade do sistema viário e do transporte coletivo, ao saneamento básico, à oferta de equipamentos públicos e ao comportamento hidrológico da área mereceriam análise aprofundada e transparente, especialmente diante dos desafios impostos pelas mudanças climáticas e pelo adensamento crescente da região.

Outro aspecto relevante refere-se ao patrimônio arquitetônico. O lote abriga a antiga agência do Banco Itaú, projetada pela equipe da itauplan, o edifício que apresenta características impactantes em relação ao desenho da implantação, acompanhando a esquina do terreno, embora não seja um bem protegido pelos órgãos competentes, sua presença confere ao local um valor cultural e urbano que mereceria, ao menos, ser considerado em estudos de preservação ou de reaproveitamento.

Atualmente, o edifício encontra-se em reforma para abrigar o stand de vendas do empreendimento. Chama atenção, entretanto, a ausência de placa de responsabilidade técnica visível na obra, informação que deveria ser pública e acessível à população, especialmente em intervenções localizadas em áreas de grande impacto urbano.

Também preocupam os relatos de supressão de árvores no terreno (figuras 5, 6 e 7) e em seu entorno imediato, justamente em um momento em que as cidades buscam ampliar sua cobertura vegetal para enfrentar eventos climáticos extremos, reduzir ilhas de calor e melhorar a infiltração das águas pluviais.

Figuras 5, 6 e 7: corte da árvore.

A questão central não é a produção de moradia. São Paulo convive com um expressivo déficit habitacional. Segundo dados da Fundação João Pinheiro, elaborados a partir da PNAD Contínua do IBGE (2022), no município de São Paulo, estimativas indicam aproximadamente 370 mil famílias vivendo em situação de déficit habitacional, além de das pessoas que moram em favelas, cortiços, ocupações ou comprometendo parcela excessiva da renda com aluguel.

O problema, portanto, não reside na necessidade de ampliar a oferta habitacional, mas na perda de uma oportunidade urbana excepcional. Poucos terrenos em Perdizes reúnem simultaneamente localização estratégica, presença de patrimônio arquitetônico e potencial para soluções ambientais importantes.

A ausência de um Plano Municipal de Habitação atualizado e amplamente debatido pela sociedade dificulta a compreensão de como empreendimentos dessa natureza se articulam a uma estratégia mais ampla de enfrentamento do problema habitacional. Paralisado desde 2016, o Plano Municipal de Habitação deveria constituir o principal instrumento de definição de prioridades, metas, territórios e modalidades de atendimento, articulando a produção de novas unidades com políticas de urbanização de assentamentos precários, locação social, reabilitação de edifícios ociosos, assistência técnica para habitação de interesse social (ATHIS) e permanência da população de baixa renda em áreas bem localizadas da cidade.

Sem esse referencial, corre-se o risco de que a política habitacional seja reduzida à produção quantitativa de unidades, sem a necessária avaliação de sua efetividade social, urbana e territorial. Nesse contexto, a discussão sobre o empreendimento da Rua Turiassu extrapola os limites do lote. Ela remete à necessidade de discutir qual política habitacional a cidade pretende construir, quais grupos sociais estão sendo efetivamente atendidos, quais territórios devem ser priorizados e como compatibilizar a produção de moradia com a preservação ambiental, patrimonial e a adaptação climática.